■区分所有法と分譲マンション
建設が終わった分譲マンションは、入居者によって運営されて行く事になるが、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。なお、本節は分譲マンションについての記述であり、賃貸マンションには当てはまらない。

■区分所有者
マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側（バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる。）は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共有部分（簡単に言えば専有部分以外の全て）を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じる。この権利と義務は、各専有部分の広さ（床面積）に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。
なお、行政もこれを根拠に土地と建物の総時価から算出された不動産取得税と固定資産税を所有率に応じて区分所有者に課税する。
ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。このように、マンションの区分所有者は維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられている。マンションの購入者は、区分所有者と表現されるように一定の部分を専有（または占有）する権利を与えられるだけであることに注意しなければならない

■管理組合
マンションが完成し、各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合が設立される。区分所有者は原則として組合員となることが義務付けられておりその運営に携わることになる。
直接的には区分所有者から選出された理事によって適時理事会が開催され、理事会における決定に基づき管理が行われる。理事は通常任期制で、理事長・会計・監査の3役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される。理事会の活動は、重要事項にあたる予算編成や決算の承認、マンション内の法律ともいえる管理規約の改正や法定点検の資格者への委託契約、管理の方針などを、年に1回以上開催される組合総会において諮り、いわゆる議会制民主主義の手続きによって執行される。なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで可決することができる。
管理組合はそのほか修繕計画の作成、各種許認可などの管理運営に関するあらゆる権限を行使することができる。

■管理者
マンションにおける管理者とは、区分所有法に定められるものである。管理者は、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。
管理者は、総会決議があれば、だれでもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。
総会決議を経てない限り、管理会社、管理員（管理人）、防火管理者などとは関係がない。

■資格
マンション管理適正化法にもとづき
　　・マンション管理士　　・管理業務主任者
の二つの国家資格がある。前者は（財）マンション管理センターが、後者は（社）高層住宅管理業協会が試験実施機関である。マンション管理士は、区分所有者によって構成される管理組合に適切な助言などを行う専門家でり、管理業務主任者はマンション管理会社の必置資格である。
また、（社）高層住宅管理業協会が認定している資格として
　　　・被災建築物応急危険度判定士　　・区分所有管理士　　・マンション維持修繕技術者がある。